Ticino · 215.600 · statute
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I valori della sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi, tasse). Oggetti della stima
1L'operazione di stima ufficiale della sostanza immobiliare (in seguito: “fondi”) e delle forze idriche, è regolata dalla presente legge. 2Sono considerati fondi ai sensi di questa legge i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo. 3Sono inoltre di pertinenza di un fondo i seguenti diritti o cose ad esso durevolmente connessi: a) le parti costitutive e gli accessori ad esso durevolmente connessi ai sensi degli art. 642, 644, 645 e 704 del Codice civile svizzero (CCS); b) le costruzioni mobili, se è data l'intenzione della durevole appartenenza al fondo; c) le costruzioni su fondo altrui senza un diritto di superficie per sé stante e permanente.
1Non soggiacciono alla stima ufficiale: a) i fondi che non consentono uno sfruttamento e che quindi non generano reddito; b) i fondi di proprietà del Cantone e dei Comuni, nei limiti in cui sia prevista dalla legge la loro esenzione fiscale; c) i fondi di proprietà della Confederazione, in quanto il diritto federale escluda la loro imposizione; d) i fondi di proprietà di tutte le altre corporazioni e istituzioni per le quali la legge prevede la loro esenzione fiscale. 2Ove dovesse rendersi necessaria l'adozione di una stima ufficiale, i beni pubblici sono valutati secondo la present e legge.
1Nella valutazione di stima si deve tenere conto di tutti gli accessori, dei diritti e degli oneri iscritti a registro fondiario che hanno un'incidenza rilevante sul valore venale dei fondi. 2Se di poca importanza, gli elementi di cui al cpv. 1 sono compresi nella valutazione globale del fondo; i limiti sono fissati dal regolamento.
I fondi e le forze idriche sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima.
1I valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i Comuni del Cantone, sono oggetto, una prima volta, di una revisione generale in base ad un programma definito dal Consiglio di Stato. 2I nuovi valori di stima sono messi in vigore contemporaneamente per tutti i Comuni. 3Le revisioni generali successive sono ordinate dal Consiglio di Stato, trascorsi 20 anni dalla messa in vigore della stima precedente.
1Nel periodo che intercorre fra due revisioni generali, i valori ufficiali di stima sono oggetto di aggiornamenti intermedi con l'adozione di percentuali d'incremento o di diminuzione se, secondo il Consiglio di Stato, i fattori influenti, sulla valutazione dei fondi, di cui all'art. 19, registrano mutamenti rilevanti. 2Gli aggiornamenti intermedi avvengono secondo cicli quadriennali e possono concernere anche solo singoli comprensori, come pure determinate zone di un Comune con caratteristiche analoghe. 3Il Consiglio di Stato decide gli aggiornamenti intermedi sulla base del preavviso del Servizio competente allestito dopo una verifica estesa a tutto il Cantone.
1I Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione al Servizio cantonale competente, di cui all'art. 27, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o a domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima. La procedura è definita dal regolamento. 2La nuova stima è eseguita fondandosi sui fattori generali d'incidenza di cui all'art. 19 vigenti al momento dell'ultima revisione generale o dell'ultimo aggiornamento intermedio ed entra in vigore con decreto del Consiglio di Stato.
1Se le condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei mutamenti essenziali e permanenti, tali da rendere i valori ufficiali di stima manifestamente infondati, si procede d'ufficio, su istanza di parte o del Municipio, ad una loro revisione eccezionale. 2La modifica di valore provocata dai fattori che concorrono alla variazione generale dei valori di stima non dà luogo a revisioni eccezionali. 3Le istanze di revisione, accompagnate dal preavviso del Municipio, sono da presentare per decisione al Consiglio di Stato. 4In caso di accoglimento il Consiglio di Stato fa ordinare una nuova stima. CAPITOLO II Disposizioni particolari
Sono fondi edificabili secondo la presente legge quelli menzionati agli art. 15 e 23 della Legge federale sulla pianificazione del territorio, (LPT), ossia: a) i fondi inclusi nelle zone edificabili dei P.R., urbanizzati o destinati all'urbanizzazione entro 10- 15 anni ad eccezione di quelli assoggettati alla Legge federale sul diritto fondiario rurale del 4 ottobre 1991 (LDFR); b) i fondi che pur essendo esterni al P.R. si presentano già edificati; essi sono da considerare come fondi edificabili almeno per quanto concerne l'area complementare ad edifici e ricadono quindi nelle norme di cui agli art. 24 LPT e 71 - 73 LALPT.
1Sono fondi agricoli giusta l'art. 16 LPT e la LDFR: a) quelli idonei oppure adibiti all'utilizzazione agricola o orticola; b) quelli che, nell'interesse generale, devono essere utilizzati dall'agricoltura; c) quelli che pure essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR; 2I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo secondo le disposizioni stabilite dal regolamento.
1Tutti i fondi che soggiacciono alla legislazione forestale sono considerati boschi e stimati come tali. 2L'utilizzazione forestale di immobili è assimilata ai fini della stima a quella agricola.
1La revisione generale delle stime dei fondi edificabili, edificati, agricoli e boschivi avviene contemporaneamente. 2Gli aggiornamenti intermedi possono avvenire separatamente, per singola categoria.
1Il valore dei fondi senza destinazione specifica (art. 28 lett. “n” LALPT) è indicato uniformemente per tutto il Cantone, in occasione della revisione generale delle stime. 2Tali fondi non sono oggetto di aggiornamenti intermedi, eccetto in caso di modifiche permanenti della loro destinazione od uso. CAPITOLO III Criteri d'estimo per i fondi edificabili ed edificati
1I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. 2I fondi edificati devono essere valutati come un'unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso. 3A seconda dell'estensione dell'area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarità sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale.
1È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate. 2Il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso) è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento. 3Il regolamento contiene le necessarie tabelle con l'indicazione dei fattori applicabili ai singoli tipi di fondi edificati e i dati che devono essere forniti dai proprietari per la verifica del risultato della stima.
1Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili. 2Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento. 3Il valore metrico del fondo edificato comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno. Quest'ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo sfruttamento.
1Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato. 2Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario o dell'eventuale usufruttuario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi. 3Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l'autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato. 4Dal reddito lordo non vengono dedotti né le spese di manutenzione, di assicurazione e di amministrazione, né gli interessi passivi, gli ammortamenti e le imposte. 5Il tasso di capitalizzazione corrisponde al tasso medio praticato dagli istituti di credito indicati nel regolamento per le ipoteche di primo rango, calcolato su un periodo significativo, più un tasso aggiuntivo. I criteri di calcolo del tasso aggiuntivo sono definiti dal regolamento tenendo conto della destinazione, della vetustà, della qualità della costruzione e degli oneri generali di gestione.
Sul valore di stima ufficiale incidono i seguenti fattori di carattere generale: a) i prezzi medi dei terreni; b) il tasso ipotecario; (vedi art. 18 cpv. 5); c) il costo medio delle pigioni; d) il costo medio delle costruzioni; e) per gli impianti di produzione d'energia (forze idriche), il costo medio dell'energia; esso è calcolato annualmente in base all'indice del prezzo dell'energia adottato dall'Azienda elettrica ticinese.
Le stime immobiliari, secondo la presente legge, seguono criteri di schematicità e di prudenzialità; esse non servono in particolare per la determinazione dei valori espropriativi, per la quale è prevista la relativa procedura secondo la Legge di espropriazione. CAPITOLO IV Oggetti particolari Fondi gravati con diritti di superficie
1Il valore venale dei fondi gravati con diritti di superficie per sé stanti e permanenti, corrisponde, di regola, al valore di reddito determinato mediante capitalizzazione del canone al tasso medio praticato dagli istituti di credito, indicati nel regolamento, per le ipoteche di primo rango su un periodo significativo. 2Nella valutazione sono inoltre considerate le condizioni contenute nel contratto di costituzione del diritto di superficie. 3Se il diritto è concesso gratuitamente o a prezzo di favore, il valore del fondo corrisponde al valore di reddito normalmente conseguibile. Per i fondi situati fuori della zona edificabile quest'ultimo deve corrispondere almeno al valore di reddito agricolo. 4Se il fondo è gravato parzialmente, si effettua una valutazione separata a dipendenza della superficie colpita dal diritto.
Il valore venale dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti è determinato seguendo per analogia i criteri sanciti dalla presente legge per la valutazione dei fondi, avuto inoltre riguardo alle condizioni stabilite nel contratto di costituzione. Fondi industriali, artigianali o
Per i fondi edificati destinati allo sport, al tempo libero e ad altre attività definite dal regolamento, se non è possibile accertare un reddito lordo attendibile, il valore di stima può essere determinato in base al valore metrico deprezzato secondo il grado di vetustà.
1Le forze idriche sono stimate al loro valore venale, ossia secondo il profitto conseguibile sulla base della loro potenza e della loro continuità. 2Gli impianti direttamente destinati alla produzione dell'energia, compresi i relativi terreni, sono inclusi nel valore venale della forza idrica. 3Gli impianti destinati solo indirettamente alla produzione dell'energia, compresi i relativi terreni, sono stimati separatamente. 4Il regolamento precisa i criteri di valutazione.
Il valore di stima di costruzioni non ancora finite viene determinato solo sulla parte di costruzione già utilizzabile. CAPITOLO V Norme di procedura
1Il Consiglio di Stato decide la revisione generale ed i successivi aggiornamenti delle stime dei fondi. 2Esso fa emanare le necessarie norme di attuazione e tecniche e definisce l'autorità di vigilanza sulle stime ufficiali.
1Le operazioni di stima ufficiale dei fondi situati sul territorio del Cantone sono eseguite dall'autorità preposta definita dal regolamento (in seguito: “Autorità”). 2In occasione della revisione generale delle stime l'Autorità definisce, sentiti i Municipi, i valori di riferimento-quadro per i terreni, suddivisi in comprensori con caratteristiche analoghe. 3Detti valori vengono definiti tenendo conto dei dati che sono comunicati regolarmente dagli Uffici dei registri inerenti ad ogni nuova contrattazione nel Cantone. 4Il regolamento stabilisce la relativa procedura.
I Municipi, in via consultiva, prestano la loro collaborazione nell'ambito dell'esecuzione delle operazioni di stima.
1È introdotto il sistema di raccolta dati tramite formulario, quale supporto per l'elaborazione delle stime (dichiarazione di stima). 2I proprietari, ed in genere tutti i titolari di diritti reali che possono influire sulla stima, sono tenuti a fornire alle Autorità preposte le informazioni ed i documenti utili ai fini della determinazione dei valori. 3Essi devono inoltre consentire, previo avviso, sopralluoghi da parte delle autorità di stima. 4Per i fondi di cui agli art. 11, 12 e 14 il sistema di raccolta dei dati è stabilito dal regolamento.
1La procedura di revisione inizia con la trasmissione dei formulari tramite i Municipi ai proprietari di fondi censiti nel Cantone. 2I formulari, debitamente compilati, devono essere ritrasmessi all'Autorità tramite i Municipi da parte degli interessati entro il termine stabilito dal regolamento. 3All'Autorità è data facoltà di effettuare verifiche dei dati trasmessi, con eventuale convocazione degli interessati.
1Se il proprietario o il titolare di diritti reali, non ottempera, nonostante diffida, ai suoi obblighi procedurali, l'Autorità esegue la stima d'ufficio in base ad una valutazione coscienziosa. 2Le spese che ne risultano possono essere addossate, in tutto o in parte, a chi le ha rese necessarie violando colpevolmente i suoi obblighi procedurali.
1L’Autorità, tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione. 2Le decisioni di stima dei fondi non edificabili e non edificati sono unicamente depositate presso la Cancelleria comunale durante il periodo di pubblicazione previsto per gli altri fondi. 3I valori ufficiali di stima sono depositati in pubblicazione tramite i rispettivi Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi. Il regolamento ne definisce le modalità d’esecuzione.
Il procedimento per gli aggiornamenti intermedi, particolari o eccezionali è determinato dal regolamento.
1I proprietari o altri titolari di diritti reali possono presentare reclamo all'Autorità contro ogni nuova determinazione o aggiornamento di stima, entro 30 giorni dalla scadenza della pubblicazione. 2Il reclamo, debitamente motivato, dev'essere presentato tramite il Municipio. 3Il reclamo non ha effetto sospensivo. 4Reclami tardivi non sono ammessi. La restituzione dei termini è data se è provato che l'inosservanza degli stessi è da attribuire a servizio militare, a malattia, ad assenza dal Cantone o ad altri motivi gravi riguardanti il proprietario o il suo rappresentante.
Entro 30 giorni dalla scadenza del termine di pubblicazione i Municipi trasmettono all'Autorità i reclami ricevuti, con facoltà di formulare osservazioni. 1 Art. modificato dalla L 18.12.2003; in vigore dal 13.2.2004 - BU 2004, 64. Errata corrige: BU 2007, 693.
1L'Autorità evade i reclami, procedendo in base al principio della massima ufficiale nell'assunzione delle prove. 2L'Autorità può anche riformare a danno del proprietario o di altro titolare di diritti reali una decisione che si rilevasse, a seguito della procedura di reclamo, manifestamente errata. Ricorso al Tribunale
1Contro la decisione dell’autorità è dato ricorso al Tribunale di espropriazione entro il termine di trenta giorni. 2Non si fa luogo a scambio di allegati; se lo reputa necessario, il Tribunale può chiedere chiarimenti od osservazioni all’Autorità. Ricorso al Tribunale
Contro la decisione del Tribunale di espropriazione è dato ricorso al Tribunale cantonale amministrativo entro il termine di trenta giorni.
1Ove non sia diversamente stabilito dalla presente legge, sono applicabili gli art. 36 e 38 cpv. 1 lett. a) della Legge cantonale di espropriazione, nonché la legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013.7 2La procedura è retta dalla massima ufficiale. 3Con il ricorso si possono addurre fatti nuovi e proporre nuovi mezzi di prova. 4Il ricorso non ha effetto sospensivo. 5Il Tribunale non è vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno. 6La tassa di giustizia è messa a carico della parte soccombente.
Tutti i valori di stima ufficiale dei fondi situati sul territorio del Cantone sono definiti in base alla situazione di fatto e di diritto vigente al momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato, il quale fissa pure l'entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima e di ogni ulteriore aggiornamento.