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Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch vom 1. Juni 1811 (ABGB)

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Contents: 944 provisions

944 provisions

Art. 12 3. Zahlungstermine

Der Mieter muss den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart ist.

Art. 13 4. Zahlungsrückstand des Mieters

1) Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zahlungsfrist beträgt mindestens 14 Tage. 2) Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 14 II. Sicherheiten durch den Mieter

1) Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. 2) Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen. 3) Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter gerichtlich geltend gemacht, so kann der Mieter von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.

Art. 15 III. Sorgfalt und Rücksichtnahme

1) Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen. 2) Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. 3) Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. 4) Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

Art. 16 IV. Meldepflicht

1) Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden. 2) Unterlässt der Mieter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.

Art. 17 V. Duldungspflicht

1) Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. 2) Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache nach Absprache mit dem Mieter zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. 3) Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 23) und auf Schadenersatz (Art. 24) bleiben vorbehalten.

Art. 18 F. Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung des Vertrages bei Übergabe der Sache

1) Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder wesentlich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach §§ 918 bis 921 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. 2) Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrages, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 20 bis 25). 3) Der Mieter kann die Ansprüche nach den Art. 20 bis 25 auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat: a) welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch wesentlich beeinträchtigen; b) die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 19).

Art. 22 b) Ausnahme

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, wenn der Vermieter für die mangelhafte Sache innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz leistet.

Art. 23 3. Herabsetzung des Mietzinses

Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.

Art. 24 4. Schadenersatz

Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

Art. 26 b) Herausgabe der hinterlegten Mietzinse

1) Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter nicht innert vier Wochen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses beim Hinterlegungsgericht geltend gemacht hat. 2) Der Vermieter kann beim Hinterlegungsgericht die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse verlangen, sobald ihm der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat.

Art. 28 II. Durch den Mieter

1) Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. 2) Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist. 3) Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche sowie ein vereinbarter Ausschluss der Entschädigung bleiben vorbehalten. Der Mieter muss aber die Entschädigung längstens binnen zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich fordern, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

Art. 30 II. Einräumung beschränkter dinglicher Rechte

Die Bestimmungen über die Veräusserung der Sache sind sinngemäss anwendbar, wenn der Vermieter einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht einräumt und dies einem Eigentümerwechsel gleichkommt.

Art. 31 III. Vormerkung im Grundbuch

1) Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Verhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird. 2) Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. 3) Bei einer zwangsweisen gerichtlichen Veräusserung ist das Mietverhältnis, wenn es im Grundbuch vorgemerkt ist, gleich einer Dienstbarkeit zu behandeln. Hat der neue Eigentümer das Mietverhältnis nicht zu übernehmen, so muss ihm der Mieter nach ordnungsgemässer Kündigung weichen.

Art. 32 K. Untermiete

1) Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. 2) Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

Art. 33 L. Übertragung der Miete auf einen Dritten

1) Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. 2) Stimmt der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein. 3) Der Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Er haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre.

Art. 34 M. Vorzeitige Rückgabe der Sache

1) Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. 2) Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. 3) Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: a) an Auslagen erspart und b) durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

Art. 35 N. Verrechnung

Der Vermieter und der Mieter können nicht im Voraus auf das Recht verzichten, Forderungen und Schulden aus dem Mietverhältnis zu verrechnen.

Art. 38 2. Unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten

Bei der Miete von unbeweglichen Sachen und Fahrnisbauten können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 39 3. Wohnungen

Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 40 4. Geschäftsräume

Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 41 5. Einzelzimmer und Einstellplätze

Bei der Miete von möblierten und unmöblierten Einzelzimmern sowie von gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen können die Parteien mit einer Frist von vier Wochen auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 42 6. Bewegliche Sachen

Bei der Miete von beweglichen Sachen können die Parteien mit einer Frist von drei Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 44 2. Konkurs des Mieters

1) Wird über das Vermögen des Mieters nach Übernahme der Sache ein Konkursverfahren eröffnet, so kann der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Insolvenzverwalter schriftlich eine angemessene Frist setzen. 2) Erhält der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen.

Art. 45 3. Tod des Mieters

1) Stirbt der Mieter, so können vorbehaltlich Abs. 2 sowohl seine Erben als auch der Vermieter mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. 2) Bei der Miete von Wohnräumen gehen die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses auf den Ehegatten, den eingetragenen Partner, den Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie einschliesslich der Wahlkinder und Geschwister des bisherigen Mieters über, sofern diese mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod im gemeinsamen Haushalt gelebt und ein Wohnbedürfnis haben sowie diese Personen das Mietverhältnis nicht im Sinne von Abs. 1 aufgelöst haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer wirtschaftlichen Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt oder die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat.

Art. 46 4. Bewegliche Sachen

Der Mieter einer beweglichen Sache, die seinem privaten Gebrauch dient und vom Vermieter im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit vermietet wird, kann mit einer Frist von höchstens 14 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Der Vermieter hat dafür keinen Anspruch auf Entschädigung.

Art. 49 b) Kündigung durch den Vermieter

Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 13) sind dem Mieter und dessen Ehegatten bzw. dessen eingetragenen Partner separat zuzustellen.

Art. 50 3. Nichtigkeit der Kündigung

Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Art. 47 bis 49 nicht entspricht.

Art. 52 II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter

1) Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. 2) Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. 3) Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden. Der Vermieter muss aber Ansprüche längstens binnen zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich fordern, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

Art. 54 II. Sachen Dritter

Das Retentionsrecht des Vermieters nach Art. 53 wird schon durch die Einbringung der beweglichen Sachen in die vermietete Wohnung begründet, und kann daher auch gegen jene Gläubiger des Mieters geltend gemacht werden, welche auf die eingebrachten Gegenstände ein Pfandrecht erwerben, ehe der Vermieter bei Gericht Klage auf Leistung des Mietzinses eingereicht oder die Beschreibung der beweglichen Sachen angesucht hat. 2. Unterabschnitt

Art. 56 II. Ausnahmen

Ein unangemessener Ertrag wird nicht erzielt, wenn der Mietzins: a) sich im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume unter Berücksichtigung der Lage, der Bauweise, der Ausstattung, des Zustandes der Mietsache und der Bauperiode hält; b) durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind; c) sich bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite berechnet auf den Anlagekosten hält; d) lediglich der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals dient.

Art. 57 B. Indexierte Mietzinse

Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird.

Art. 58 C. Gestaffelte Mietzinse

Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn: a) der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird; b) der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und c) der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.

Art. 59 D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter

1) Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens 14 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich mitteilen und begründen. 2) Die Mitteilung hat folgenden Mindestinhalt aufzuweisen: a) den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt; b) eine Begründung der Erhöhung. 3) Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn: a) die Mitteilung nicht Abs. 2 entspricht; b) der Vermieter mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. 4) Die Abs. 1 bis 3 gelten sinngemäss, wenn der Vermieter beabsichtigt, den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

Art. 61 II. Herabsetzungsbegehren während der Mietdauer

1) Der Mieter kann den Mietzins bei Gericht als unzulässig anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 55 und 56 unangemessenen Ertrag aus der Mietsache erzielt. 2) Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert vier Wochen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert vier Wochen das Gericht anrufen, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist. 3) Abs. 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.

Art. 62 III. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen

1) Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert vier Wochen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei Gericht als unzulässig im Sinne der Art. 55 und 56 anfechten, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist. 2) Abs. 1 gilt sinngemäss, wenn der Vermieter sonst wie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.

Art. 63 IV. Anfechtung indexierter Mietzinse

Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann eine Partei bei indexierten Mietzinsen vor Gericht nur geltend machen, dass die von der anderen Partei verlangte Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses durch keine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt sei.

Art. 64 V. Anfechtung gestaffelter Mietzinse

Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.

Art. 65 F. Weitergeltung des Mietvertrages während des Anfechtungsverfahrens

Der bestehende Mietvertrag gilt während des Gerichtsverfahrens unverändert weiter. 3. Unterabschnitt

Art. 67 II. Kündigung durch den Vermieter

1) Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: a) weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht; b) weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will; c) allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen; d) während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat; e) wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. 2) Abs. 1 Bst. d ist nicht anwendbar bei Kündigungen: a) wegen Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; b) wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 13); c) wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 15 Abs. 3 und 4); d) infolge Veräusserung der Sache (Art. 29); e) aus wichtigen Gründen (Art. 43); f) wegen Konkurs des Mieters (Art. 36 IO).

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