1) Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen:
a) wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 13);
b) wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 15 Abs. 3 und 4);
c) wegen Konkurs des Mieters (Art. 36 IO);
d) eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.
2) Die Erstreckung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet.
Art. 70 III. Dauer der Erstreckung
1) Das Mietverhältnis kann für Wohn- und Geschäftsräume um höchstens eineinhalb Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Die erste Erstreckung darf dabei nicht mehr als zwei Drittel der Höchstdauer betragen.
2) Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.
Art. 71 IV. Weitergeltung des Mietvertrages
Der Vertrag gilt während der Erstreckung unverändert weiter; vorbehalten bleiben die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten.
Art. 72 V. Kündigung während der Erstreckung
Der Mieter kann das Mietverhältnis wie folgt kündigen:
a) bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer Frist von vier Wochen auf Ende eines Monats;
b) bei Erstreckung von mehr als einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf Ende eines Monats.
Art. 73 C. Wohnung der Familie
1) Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, Einwendungen gegen die gerichtliche Kündigung erheben, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.
2) Vereinbarungen über die Erstreckung sind nur gültig, wenn sie mit beiden Ehegatten abgeschlossen werden.
3) Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss.
Art. 74 D. Verfahren
Das Verfahren über aussergerichtliche und gerichtliche Kündigungen sowie über Erstreckungsbegehren richtet sich nach den Bestimmungen der ZPO.
Art. 75 E. Untermiete
1) Dieser Unterabschnitt gilt für die Untermiete, solange das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Die Untermiete kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.
2) Bezweckt die Untermiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungsschutz, so wird dem Untermieter ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt. Wird das Hauptmietverhältnis gekündigt, so tritt der Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein.
Art. 76 F. Zwingende Bestimmungen
1) Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Unterabschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
2) Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.
2. Abschnitt
Art. 79 2. Landwirtschaftliche Pacht
Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gilt das ABGB ausser den Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen.
Art. 80 B. Inventaraufnahme
Umfasst die Pacht auch Geräte, Vieh oder Vorräte, so müssen die Parteien ein gemeinsames, von beiden Parteien unterzeichnetes Verzeichnis dieser Gegenstände erstellen und sich an einer gemeinsamen Schätzung beteiligen.
Art. 82 II. Hauptreparaturen
Der Verpächter ist verpflichtet, grössere Reparaturen an der Sache, die während der Pachtzeit notwendig werden, auf eigene Kosten vorzunehmen, sobald ihm der Pächter von deren Notwendigkeit Kenntnis gegeben hat.
Art. 83 III. Abgaben und Lasten
Der Verpächter trägt die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben.
Art. 85 2. Zahlungsrückstand des Pächters
1) Ist der Pächter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Pachtzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 14 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Pachtverhältnis gekündigt werde.
2) Bezahlt der Pächter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
Art. 87 2. Ordentlicher Unterhalt
1) Der Pächter muss für den ordentlichen Unterhalt der Sache sorgen.
2) Er muss die kleineren Reparaturen vornehmen sowie die Geräte und Werkzeuge von geringem Wert ersetzen, wenn sie durch Alter oder Gebrauch nutzlos geworden sind.
Art. 88 3. Pflichtverletzung
1) Verletzt der Pächter trotz schriftlicher Mahnung des Verpächters seine Pflicht zu Sorgfalt, Rücksichtnahme oder Unterhalt weiter, so dass dem Verpächter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
2) Der Verpächter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Pächter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.
Art. 89 III. Meldepflicht
1) Sind grössere Reparaturen nötig oder masst sich ein Dritter Rechte am Pachtgegenstand an, so muss der Pächter dies dem Verpächter sofort melden.
2) Unterlässt der Pächter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Verpächter daraus entsteht.
Art. 90 IV. Duldungspflicht
1) Der Pächter muss grössere Reparaturen dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind.
2) Der Pächter muss dem Verpächter gestatten, die Sache nach Absprache mit dem Pächter zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiederverpachtung notwendig ist.
3) Der Verpächter muss dem Pächter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Pächters Rücksicht nehmen; für allfällige Ansprüche des Pächters auf Herabsetzung des Pachtzinses und auf Schadenersatz gilt das Mietrecht (Art. 23 und 24) sinngemäss.
Art. 91 E. Rechte des Pächters bei Nichterfüllung des Vertrages und bei Mängeln
1) Das Mietrecht (Art. 18 und 20 bis 25) gilt sinngemäss, wenn:
a) der Verpächter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder in einem mangelhaften Zustand übergibt;
b) Mängel an der Sache entstehen, die der Pächter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder der Pächter in der vertragsgemässen Benutzung der Sache gestört wird.
2) Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Pächters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:
a) vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;
b) Pachtverträgen über Wohn- und Geschäftsräume.
Art. 93 II. Durch den Pächter
1) Der Pächter braucht die schriftliche Zustimmung des Verpächters für:
a) Änderungen in der hergebrachten Bewirtschaftung, die über die Pachtzeit hinaus von wesentlicher Bedeutung sein können;
b) Erneuerungen und Änderungen an der Sache, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen.
2) Hat der Verpächter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.
3) Hat der Verpächter einer Änderung nach Abs. 1 Bst. a nicht schriftlich zugestimmt und macht der Pächter sie nicht innert angemessener Frist rückgängig, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
Art. 94 G. Wechsel des Eigentümers
Das Mietrecht (Art. 29 bis 31) gilt sinngemäss bei:
a) Veräusserung des Pachtgegenstandes;
b) Einräumung beschränkter dinglicher Rechte am Pachtgegenstand;
c) Vormerkung des Pachtverhältnisses im Grundbuch.
Art. 95 H. Unterpacht
1) Der Pächter kann die Sache mit Zustimmung des Verpächters ganz oder teilweise unterverpachten oder vermieten.
2) Der Pächter haftet dem Verpächter dafür, dass der Unterpächter oder der Mieter die Sache nicht anders benutzt, als es ihm selbst gestattet ist. Der Verpächter kann Unterpächter und Mieter unmittelbar dazu anhalten.
Art. 96 J. Übertragung der Pacht auf einen Dritten
Für die Übertragung der Pacht von Geschäftsräumen auf einen Dritten gilt Art. 33 sinngemäss.
Art. 97 K. Vorzeitige Rückgabe der Sache
1) Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
2) Andernfalls muss er den Pachtzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Pachtverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.
3) Der Verpächter muss sich anrechnen lassen, was er:
a) an Auslagen erspart und
b) durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.
Art. 98 L. Verrechnung
Für die Verrechnung von Forderungen und Schulden aus dem Pachtverhältnis gilt Art. 35 sinngemäss.
Art. 100 II. Kündigungsfristen und -termine
1) Die Parteien können das unbefristete Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten auf Ende eines Monats kündigen, sofern durch Vereinbarung nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist.
2) Bei der unbefristeten Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von mindestens sechs Monaten auf Ende eines Monats kündigen. Sie können eine längere Frist und einen anderen Termin vereinbaren.
3) Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die aussergerichtliche Kündigung für den nächstmöglichen Termin. Für die gerichtliche Kündigung gilt § 563 ZPO.
Art. 102 2. Konkurs des Pächters
1) Wird über das Vermögen des Pächters nach Übernahme der Sache ein Konkursverfahren eröffnet, so kann der Verpächter von Wohn- und Geschäftsräumen für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Insolvenzverwalter schriftlich eine angemessene Frist setzen.
2) Erhält der Verpächter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen.
Art. 103 3. Tod des Pächters
Stirbt der Pächter, so gilt Art. 45 sinngemäss.
Art. 104 IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen
1) Verpächter und Pächter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
2) Kündigt der Verpächter nicht gerichtlich, so muss die Kündigung folgenden Mindestinhalt aufweisen:
a) die Bezeichnung des Pachtgegenstandes, auf welchen sich die Kündigung bezieht;
b) den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird.
3) Die Kündigung ist nichtig, wenn sie diesen Anforderungen nicht entspricht.
Art. 106 II. Prüfung der Sache und Meldung an den Pächter
1) Bei der Rückgabe muss der Verpächter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Pächter einzustehen hat, diesem sofort melden.
2) Versäumt dies der Verpächter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.
3) Entdeckt der Verpächter solche Mängel später, so muss er sie dem Pächter sofort melden. Der Verpächter muss aber Ansprüche längstens binnen zwölf Monaten nach Beendigung des Pachtverhältnisses gerichtlich fordern, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.
Art. 107 III. Ersatz von Gegenständen des Inventars
1) Wurde das Inventar bei der Übergabe der Sache geschätzt, so muss der Pächter bei Beendigung der Pacht ein nach Gattung und Schätzungswert gleiches Inventar zurückgeben oder den Minderwert ersetzen.
2) Der Pächter muss für fehlende Gegenstände keinen Ersatz leisten, wenn er nachweist, dass der Verlust auf ein Verschulden des Verpächters oder auf höhere Gewalt zurückzuführen ist.
3) Der Pächter kann für den Mehrwert, der sich aus seinen Aufwendungen und seiner Arbeit ergeben hat, Ersatz fordern.
Art. 108 O. Retentionsrecht
Für Pachtzinse haben in gleichem Umfang und mit gleicher Wirkung das Retentionsrecht wie der Vermieter für Mietzinsforderungen (Art. 53 und 54):
a) Verpächter von Wohn- und Geschäftsräumen an den vom Pächter eingebrachten beweglichen Sachen;
b) Verpächter von Grundstücken an den vom Pächter eingebrachten beweglichen Sachen sowie an dem auf dem Pachtobjekt vorhandenen Vieh, den Wirtschaftsgerätschaften und den darauf noch befindlichen Früchten.
Art. 109 P. Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
1) Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 66 bis 76) sinngemäss.
2) Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über die Wohnung der Familie (Art. 73).
§§ 1091 bis 1150
Aufgehoben
26. Hauptstück
§ 1152
Ist im Vertrage kein Entgelt bestimmt und auch nicht Unentgeltlichkeit vereinbart, so gilt ein angemessenes Entgelt als bedungen.
§ 1153
Der Unternehmer ist verpflichtet, das Werk persönlich auszuführen oder unter seiner persönlichen Verantwortung ausführen zu lassen.
§ 1154
Hat derjenige, der die Verfertigung einer Sache übernommen hat, den Stoff dazu zu liefern, so ist der Vertrag im Zweifel als Kaufvertrag, liefert aber der Besteller den Stoff, im Zweifel als Werkvertrag zu betrachten.
§ 1155 Gewährleistung
Bei Mängeln des Werkes kommen die für entgeltliche Verträge überhaupt geltenden Bestimmungen (§§ 922 bis 933b) zur Anwendung.
§ 1156
1) Unterbleibt die Ausführung des Werkes, so gebührt dem Unternehmer gleichwohl das vereinbarte Entgelt, wenn er zur Leistung bereit war und durch Umstände, die auf Seite des Bestellers liegen, daran verhindert worden ist; er muss sich jedoch anrechnen, was er infolge Unterbleibens der Arbeit erspart oder durch anderweitige Verwendung erworben oder zu erwerben absichtlich versäumt hat. Wurde er infolge solcher Umstände durch Zeitverlust bei der Ausführung des Werkes verkürzt, so gebührt ihm angemessene Entschädigung.
2) Unterbleibt eine zur Ausführung des Werkes erforderliche Mitwirkung des Bestellers, so ist der Unternehmer auch berechtigt, ihm zur Nachholung eine angemessene Frist zu setzen, mit der Erklärung, dass nach fruchtlosem Verstreichen der Frist der Vertrag als aufgehoben gelte.
§ 1157
Geht das Werk vor seiner Übernahme durch einen blossen Zufall zugrunde, so kann der Unternehmer kein Entgelt verlangen. Der Verlust des Stoffes trifft denjenigen Teil, der ihn beigestellt hat. Misslingt aber das Werk infolge offenbarer Untauglichkeit des vom Besteller gegebenen Stoffes oder offenbar unrichtiger Anweisungen des Bestellers, so ist der Unternehmer für den Schaden verantwortlich, wenn er den Besteller nicht gewarnt hat.
§ 1158
In der Regel ist das Entgelt nach vollendetem Werk zu entrichten. Wird aber das Werk in gewissen Abteilungen verrichtet oder sind Auslagen damit verbunden, die der Unternehmer nicht auf sich genommen hat, so ist dieser befugt, einen verhältnismässigen Teil des Entgelts und den Ersatz der gemachten Auslagen schon vorher zu fordern.