1 Der private Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine nachhaltige Entwicklung der
Geltungsbereiche unter Schaffung von preisgünstigem Wohnraum sowie von Gewerberäumlichkeiten.
2 Im Besonderen:
a. wird die Voraussetzung für städtebaulich und architektonisch hochwertige Überbauungen geschaffen;
b. wird eine Arealentwicklung sichergestellt, die sich an den
Zielsetzungen der 2000-Watt-Gesellschaft gemäss Art. 10
GO orientiert;
c. wird gemeinnütziger Wohnraum geschaffen und ein Beitrag
zur Erhöhung des Anteils von preisgünstigem Wohn- und
Gewerberaum gemäss Art. 17–19 GO geleistet.
1 Der Gestaltungsplan setzt sich aus diesen Vorschriften
und dem zugehörigen Situationsplan, Massstab 1:500, zusammen.
2 Der Gestaltungsplan gilt für die im Situationsplan bezeichneten
Geltungsbereiche.
1 Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung (BZO)3 in den Geltungsbereichen keine Anwendung.
1 AS 101.100
2 Begründung siehe STRB Nr. 349 vom 14. April 2021.
3 vom 23. Oktober 1991, AS 700.100.
Zweck
Bestandteile
und Geltungsbereiche
Geltendes
Recht
2 Soweit diese Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gilt
die Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzverordnung, PPV)4.
3 Übergeordnetes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt
vorbehalten.
4 Für den Gestaltungsplan gelten die Baubegriffe gemäss Planungs- und Baugesetz (PBG)5 samt zugehöriger Verordnungen
in der Fassung bis 28. Februar 2017.
5 Die Wirkung der Baulinien bezüglich der Gebäudehöhe im
Sinne von §§ 278 ff. PBG ist während der Geltungsdauer des
Gestaltungsplans suspendiert.
6 Die Wirkung der im Situationsplan mit «Suspendierung Baulinien» bezeichneten Baulinien ist während der Geltungsdauer
des Gestaltungsplans suspendiert.
1 Im Teilgebiet A sind folgende Nutzungen zulässig:
a. mässig störende Gewerbebetriebe;
b. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;
c. Schulungs- und Bildungsangebote.
2 Im Teilgebiet B sind folgende Nutzungen zulässig:
a. Wohnnutzung;
b. mässig störende Gewerbebetriebe;
c. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;
d. Schulungs- und Bildungsangebote.
3 Im Teilgebiet C sind folgende Nutzungen zulässig:
a. Wohnnutzung;
b. mässig störende Gewerbebetriebe;
c. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;
d. Schulungs- und Bildungsangebote;
e. kulturelle Nutzung.
4 Sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen sind
in den Geltungsbereichen nicht zulässig.
4 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.
5 vom 7. September 1975, LS 700.1.
In Erdgeschossen von Gebäuden in den im Situationsplan mit «Publikumsorientierte Erdgeschossnutzung» bezeichneten Bereichen sind entlang von mindestens 50 Prozent der
Fassadenlänge mindestens in der ersten Raumtiefe nur publikumsorientierte, gewerbliche Nutzungen wie z. B. Gaststätten,
Verkaufsgeschäfte, Werkstätten sowie Kinderbetreuungseinrichtungen, Kindergärten und Gemeinschaftseinrichtungen zulässig.
In den Geltungsbereichen sind publikumsintensive Verkaufsnutzungen, insbesondere Einkaufszentren, Warenhäuser
und dergleichen, die einen dauernden intensiven motorisierten
Verkehr auslösen, nicht zulässig.
1 Im Teilgebiet B beträgt der Wohnanteil mindestens
80 Prozent.
2 Im Teilgebiet C beträgt der Wohnanteil mindestens 60 Prozent
und höchstens 80 Prozent.
1 Im Teilgebiet B sind mindestens 40 Prozent und im Teilgebiet C mindestens 30 Prozent der anrechenbaren Geschossfläche als preisgünstiger Wohnraum gemäss § 49b PBG6 zu erstellen.
2 Eine Verlegung dieser Fläche zwischen den Teilgebieten B
und C ist bis höchstens 2500 m2 zulässig.
3 Für den preisgünstigen Wohnraum gilt die Belegungsvorschrift,
dass die Personenzahl die Zahl ganzer Zimmer nicht mehr als
um 1 unterschreiten darf.
1 Die maximal anrechenbare Geschossfläche in allen Geschossen beträgt:
a. im Teilgebiet B 27 000 m2;
b. im Teilgebiet C 25 000 m2.
2 Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen alle dem Wohnen,
Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder
hierfür verwendbaren Räume in allen Geschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.
3 Die maximal anrechenbare oberirdische Baumasse beträgt im
Teilgebiet A 86 000 m3.
4 Die Anrechenbarkeit der Baumasse richtet sich nach § 258
PBG7.
6 vom 7. September 1975, LS 700.1.
7 vom 7. September 1975, LS 700.1.
Publikumsorientierte
Erdgeschossnutzung
Verkaufsnutzung
Wohnanteil
Preisgünstiger
Wohnraum
Ausnützung /
1 Die geschlossene Bauweise ist zulässig.
2 Unter Vorbehalt einwandfreier hygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse dürfen die Grenz-, Gebäude-, Strassen- und
Wegabstände innerhalb der Geltungsbereiche unterschritten
werden.
Art 11 1 Die Gebäude sind innerhalb der im Situationsplan angegebenen Baubereiche anzuordnen, wobei auf die Baubereichsbegrenzung gebaut werden darf.
2 Folgende Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen dürfen, vorbehältlich der Baulinienbereiche, über die Baubereiche hinausragen oder diese überstellen:
a. einzelne oberirdische Vorsprünge wie Erker, Balkone, auskragende Gebäudeecken und dergleichen, jedoch insgesamt höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge; Vordächer dürfen auf der gesamten betreffenden
Fassadenlänge auskragen; diese Vorsprünge und Vordächer dürfen höchstens 1,5 m über die Baubereiche hinausragen;
b. Dachvorsprünge und technische Anlagen wie Kamine, Lüftungskanäle und dergleichen;
c. im Teilgebiet A an der Nordostseite zusätzlich eine offene
Treppe sowie untergeordnete betrieblich bedingte technische Aussenlager (Tankanlagen, Silos und dergleichen);
d. im Teilgebiet C entlang der Flüelastrasse im Bereich der
suspendierten Baulinie zusätzlich ein freitragender Balkon;
dieser darf höchstens 4 m über den Baubereich hinausragen und hat einen Vertikalabstand von mindestens 3 m ab
gestaltetem Terrain einzuhalten;
e. im Teilgebiet C zusätzlich eine Kinderspiel-Rutsche.
3 Folgende Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen dürfen, vorbehältlich der Baulinienbereiche, über die Baubereiche hinausragen, diese überstellen oder ausserhalb der Baubereiche errichtet werden:
a. Anlagen zur Retention und Versickerung von Regenwasser,
Anlagen zur Entsorgung sowie unterirdische Anlagen zur
Gewinnung von erneuerbarer Energie;
b. Aufgänge und technische Be- und Entlüftungsanlagen der
unterirdischen Parkierungsanlagen;
c. Lichtschächte zur Belichtung unterirdischer Gebäude und
Gebäudeteile;
Abstände
Baubereiche
d. Brunnen, Kunstobjekte und dergleichen;
e. Spielgeräte für Kinder;
f. Erschliessungsbauwerke für Fuss- und Fahrverkehr einschliesslich Entfluchtungsanlagen, Stützmauern und dergleichen;
g. Abstellplätze für Personenwagen von Besucherinnen, Besuchern und Kundschaft;
h. behindertengerechte Abstellplätze für Personenwagen;
i. Abstellplätze für Lieferwagen, Warenumschlag, Taxis und
Betriebsfahrzeuge gemäss Art. 8 Abs. 1 PPV8;
j. Abstellplätze für Motorräder und leichte Zweiräder.
1 Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind innerhalb der Baubereiche sowie den im Situationsplan bezeichneten
unterirdischen Baubereichen zulässig.
2 Auf die Begrenzung der unterirdischen Baubereiche darf gebaut werden.
1 Die lichte Höhe des Erdgeschosses beträgt im Teilgebiet A mindestens in der ersten Raumtiefe der nach Südwesten
orientierten Fassade mindestens 4 m, wobei diese durch den
Einzug von Galerien unterschritten werden darf.
2 Die lichte Höhe des Erdgeschosses beträgt mindestens in der
ersten Raumtiefe in den im Situationsplan mit «publikumsorientierte Erdgeschossnutzung» bezeichneten Bereichen:
a. im Teilgebiet B, Baubereich B1: mindestens 4,5 m;
b. im Teilgebiet B, Baubereiche B2 und B3: mindestens 3,7 m;
c. im Teilgebiet C: mindestens 3,7 m.
3 Tiefgarageneinfahrten und -ausfahrten sind von der minimalen
Höhe des Erdgeschosses ausgenommen.
Der gewachsene Boden wird wie folgt festgelegt:
a. Teilgebiet A: 409,3 m ü. M.;
b. Teilgebiet BWest: 407,9 m ü. M.;
c. Teilgebiet BOst: 408,45 m ü. M.;
d. Teilgebiet C: 409,3 m ü. M.
8 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.
Unterirdische
Gebäude und
Gebäudeteile
Erdgeschoss
Gewachsener
1 Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Sammelgaragen sind
zulässig.
2 Im Übrigen sind nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig.
3 Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen
Geländeverlaufs sowie zum Hochwasserschutz können weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden.
Ein Hochhaus im Baubereich B1 muss oberhalb von
einer Höhe ab dem gewachsenen Boden von mindestens 48 m
und höchstens 52 m einen zur Flurstrasse orientierten durchgehenden Gebäuderücksprung von mindestens 2 m aufweisen.
1 In den Baubereichen B1 und C1 ist jeweils ein Hochhaus zulässig.
2 Massgebend für den Nachweis des Schattenwurfs ist ein Vergleichsprojekt, das durch die Teilgebietsbegrenzungen dieses
Gestaltungsplans, die rechtskräftigen Baulinien sowie in Abweichung zu Art. 10 Abs. 2 die einzuhaltenden Grenzabstände begrenzt wird. Das Vergleichsprojekt hat eine Gebäudehöhe von
Abgrabungen,
Aufschüttungen
Gebäudehöhen
Gebäuderücksprung
Baubereich B1
Geschosszahl
Dachgeschoss
Oberstes
Geschoss
Teilgebiet C
Hochhäuser
25 m ab dem gewachsenen Boden und eine Firsthöhe von 7 m
ab der Traufe einzuhalten.
1 In den Geltungsbereichen sind nur Flachdächer zulässig.
2 Im Baubereich B4 ist zusätzlich ein Sheddach zulässig.
3 Im Baubereich C1 sind zusätzlich Schrägdächer zulässig, soweit sie einen Abstand vom Dachrand von mindestens 4,0 m
einhalten.
Art 23 1 Über das oberste Geschoss hinaus sind nur technisch
bedingte Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Sende- und Empfangsanlagen, Oberlichter, Absturzsicherungen, Treppen- und
Liftaufbauten sowie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie und dergleichen zulässig.
2 Für Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie gilt eine maximale Höhe von 1,2 m.
3 Anlagen zur Fassadenreinigung müssen im Ruhezustand innerhalb von Ebenen liegen, die:
a. unter 45 Grad an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche
und der zugehörigen Fassade angelegt werden; und
b. höchstens bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die in 4,5 m
Höhe parallel zur Verbindung zwischen den massgeblichen
Schnittlinien verläuft.
1 An der südwestlichen Traufseite ist eine Dachaufbaute
zulässig, die bündig an die südöstliche Giebelseite anschliessen
muss; die Dachaufbaute darf insgesamt nicht breiter als 40 Prozent der Fassadenlänge sein, sofern sie die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen gemäss § 281 PBG9 durchstösst.
2 Zusätzlich zu Art. 23 sind oberhalb des obersten Geschosses
höchstens zwei Einhausungen für technische Anlagen (Technikboxen) zulässig; diese dürfen insgesamt eine Grundfläche
von höchstens 500 m2 und eine Höhe von 3,5 m aufweisen und
müssen einen Abstand vom Dachrand von mindestens 3,5 m
einhalten.
Im Teilgebiet B sind im Baubereich B3 zusätzlich Dachaufbauten zulässig, die im Zusammenhang mit der Nutzung der
Dachfläche als Terrasse stehen, wie Pergolen, Gerätehäuschen,
Spielgeräte, Wassertanks und dergleichen mit einer maximalen
Höhe von 3 m; diese dürfen insgesamt eine Grundfläche von
höchstens 15 Prozent der Dachfläche aufweisen.
9 vom 7. September 1975, LS 700.1.
Dachgestaltung
Technisch
bedingte
Dachaufbauten
Dachaufbauten
a. Teilgebiet A
Im Teilgebiet C sind zusätzlich Dachaufbauten zulässig,
die im Zusammenhang mit der Nutzung der Dachfläche als Terrasse stehen, wie Pergolen, Aussenküchen, Gerätehäuschen,
Wassertanks, Waschküchen und dergleichen, Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie mit einer maximalen Höhe von
6 m sowie Substrataufbau für Dachbegrünungen mit einer maximalen Höhe von 1,2 m.
1 Die Freifläche gemäss § 257 PBG10 beträgt mindestens:
a. im Teilgebiet A: 650 m2;
b. im Teilgebiet B: 440 m2;
c. im Teilgebiet C: 1840 m2.
2 Eine Verlegung dieser Fläche zwischen den Teilgebieten ist bis
höchstens 10 Prozent des jeweiligen Masses zulässig.
3 Die Freiflächen sind ebenerdig anzuordnen.
1 Die im Situationsplan mit «öffentlich nutzbarer Freiraum» bezeichneten Flächen haben mit dem angrenzenden
Quartierpark ausserhalb der Geltungsbereiche ein Ganzes ohne
ablesbare Grenzen zu bilden.
2 Im Teilgebiet C sind innerhalb der mit «öffentlich nutzbarer
Freiraum» bezeichneten Fläche Einzäunungen nur für Kinderbetreuungseinrichtungen und Kindergärten mit einer Fläche von
höchstens 400 m2 und für Gartennutzungen mit einer Fläche
von höchstens 150 m2 zulässig.
10 vom 7. September 1975, LS 700.1.
c. Teilgebiet C
Durchgrünung
Unversiegelte
Flächen
Freifläche
Terrasse auf
Flachdächern
Öffentlich
nutzbarer
Die im Situationsplan mit «Vorzone» bezeichneten Flächen dienen insbesondere als Hauptzugang zu den Gebäuden,
der Erschliessung und Parkierung sowie der Begrünung.
1 Entlang der Flüela-, Flur- und Rautistrasse sind unter
Berücksichtigung der Erschliessung grosskronige Bäume zu
pflanzen.
2 In den Teilgebieten A und B sind entlang der südwestlichen Begrenzung des Geltungsbereichs grosskronige Bäume zu pflanzen, soweit dies mit dem Brandschutz vereinbar ist.
1 Bei ebenerdigen Pflanzmassnahmen ist in unterbauten
Bereichen mindestens folgende Überdeckung vorzusehen:
a. für grosskronige Bäume 1,5 m;
b. für mittelkronige Bäume 1,2 m;
c. für kleinkronige Bäume und Grosssträucher 1 m;
d. für Sträucher 0,8 m.
2 Der begrünte Anteil auf den als Terrassen nutzbaren Flächen
auf Flachdächern gemäss Art. 30 ist als Intensivbegrünung auszubilden; für Gehölze sind geeignete Voraussetzungen zu schaffen.
1 Der nicht als begehbare Terrasse genutzte Bereich von
Flachdächern ist ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo
Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie installiert sind.
2 Die Pflicht, ökologisch wertvoll zu begrünen, besteht, soweit
dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
Vorzone
Gasse
Arealinterne
Erschliessung
Grosskronige
Bäume
Voraussetzung
für Pflanzen
Vertikalbegrünung
Dachbegrünung
Bauten, Anlagen und Freiräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass
eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht; diese Anforderung gilt auch für Materialien, Farben, Reklameanlagen und Beleuchtung.
1 Die Geltungsbereiche sind so zu gestalten und zu bebauen, dass für den Fuss- und Veloverkehr eine angemessene
Durchlässigkeit für die Allgemeinheit gewährleistet ist.
2 Die im Situationsplan bezeichnete öffentlich nutzbare Fuss-
und Veloverbindung muss eine Breite von mindestens 3,5 m
aufweisen.
1 Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt an den im Situationsplan bezeichneten Stellen.
2 Im Teilgebiet C sind innerhalb des im Situationsplan mit «Bereich Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung»
bezeichneten Bereichs Zu- und Wegfahrten für motorisierten Individualverkehr in einer Breite von insgesamt höchstens 26 m,
gemessen entlang der Grundstücksgrenze der Flüelastrasse,
zulässig.
1 Die Anlieferung erfolgt an den im Situationsplan bezeichneten Stellen.
2 Im Teilgebiet C sind innerhalb des im Situationsplan mit «Bereich Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung» bezeichneten Bereichs Zu- und Wegfahrten für Anlieferung in einer Breite von insgesamt höchstens 10 m, gemessen
entlang der Grundstücksgrenze der Flüelastrasse, zulässig.