(1) Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
(2) Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.
(3) Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
§ 314. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada
(1) Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.
(2) Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus.
§ 315. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine asja lepinguvastase kasutamise puhul
(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi;
2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult;
3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
(2) Elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.
§ 316. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu
(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või
3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.
(2) Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üüri, kõrvalkulude, tagatisraha või hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõue tasaarvestada ning ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
(3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.
(4) Täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.
(5) Kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandja üürilepingu käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel üles öelda täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda.
(6) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punkti 1 tähenduses on tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluline osa vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.
§ 317. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine eluruumi terviseohtlikkuse tõttu
Kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.
(1) Kumbki lepingupool võib pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda.
(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut ei kohaldata, kui üürileping on sõlmitud üürileandja või üürniku eluajaks.
§ 319. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine üürniku pankroti korral
(1) Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmise tagatist. Üürileandja peab andma tagatise andmiseks mõistliku tähtaja. Tähtaja andmise teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
(2) Kui üürileandjale ei anta käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul tagatist, võib ta lepingu üles öelda ülesütlemistähtaega järgimata.
§ 321. Eluruumi üürilepingusse astumine üürniku surma puhul
(1) Eluruumi üürniku surma puhul on selles eluruumis üürnikuga koos elanud abikaasal või registreeritud elukaaslasel õigus üürniku asemel üürilepingusse astuda. Kui üürnikul ei olnud abikaasat või registreeritud elukaaslast, kellel on õigus või kes soovib üürilepingusse astuda, on üürilepingusse astumise õigus teistel üüritud eluruumis üürnikuga koos elanud perekonnaliikmetel vastavalt nendevahelisele kokkuleppele.
(2) Abikaasa, registreeritud elukaaslane või muu perekonnaliige võib üürilepingusse astuda ühe kuu jooksul, alates üürniku surmast, esitades vastava teate üürileandjale.
(3) Kui üürilepingusse astub mitu perekonnaliiget, võivad nad lepingust tulenevaid õigusi teostada üksnes ühiselt ja vastutavad lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest solidaarselt. Üürilepingusse astunud abikaasa, registreeritud elukaaslane või perekonnaliige vastutab üürniku pärijaga solidaarselt üürilepingust tulenevate kohustuste eest, mis on tekkinud enne üürniku surma. Abikaasa, registreeritud elukaaslase või perekonnaliikme ja pärija vahelises suhtes vastutab üksnes pärija.
(4) Kui üürnik on teinud üürisumma ettemakse aja eest, mis järgneb tema surmale, ja abikaasa, registreeritud elukaaslane või perekonnaliikmed astuvad üürilepingusse, on nad kohustatud pärijale välja andma selle, mille nad ettemaksega omandasid või kokku hoidsid.
(5) Kui üürniku abikaasa, registreeritud elukaaslane või perekonnaliige ei astu üürilepingusse, lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle üürniku pärijale. Sel juhul võib üürniku pärija või üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üürniku surmast üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette.
(6) Üürnike poolt ühiselt sõlmitud eluruumi üürileping kehtib pärast ühe üürniku surma edasi teise üürniku suhtes. Üleelanud üürnik võib üürilepingu kolme kuu jooksul teise üürniku surmast üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette.
(7) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–6 sätestatust kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
(1) Vallasasja üürnik võib tähtajalise üürilepingu üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette, kui asi on üüritud muul kui üürniku majandus- või kutsetegevusse kuuluval eesmärgil ja üürileandja on andnud vallasasja üürile oma majandus- või kutsetegevuses. Üürileandjal ei ole õigust nõuda sellise ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist.
(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
§ 323. Üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul
(1) Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.
(1¹) Käesoleva paragrahvi lõike 1 teises lauses sätestatut ei kohaldata juhul, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, samuti kinnisasja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise korral.
(2) Kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest.
(3) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui üüritud asja omandaja võõrandab asja edasi.
(1) Kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist.
(2) Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda.
§ 325. Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vorm
(1) Üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
(2) Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:
1) üüritud asi;
2) lepingu lõppemise päev;
3) ülesütlemise alus;
4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
(3) Üürnikul on eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks vaja üüritud eluruumis temaga koos elava abikaasa või registreeritud elukaaslase nõusolekut, mis peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
(4) Kui käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud abikaasa või registreeritud elukaaslase nõusolekut ei ole võimalik saada või kui abikaasa või registreeritud elukaaslane keeldub selle andmisest mõjuva põhjuseta, võib üürnik nõuda abikaasalt või registreeritud elukaaslaselt nõusoleku andmist kohtus. Sel juhul asendab nõusolekut kohtuotsus, millega hagi rahuldati.
(5) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.
§ 326. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine ja üürilepingu pikendamine
(1) Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
(2) Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus.
§ 327. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega
(1) Üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et:
1) üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude;
2) üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud;
3) üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama;
4) üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi.
(2) Üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks.
(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et:
1) üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt;
2) eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik;
3) üürnikul on maksevõlgnevus;
4) üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (käesoleva seaduse § 276 lõiked 2 ja 3);
5) kuulutati välja üürniku pankrot.
(1) Käesoleva seaduse § 326 lõikes 2 nimetatud eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks ei rahuldata, kui üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui:
1) üürnikul on võlg üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest;
2) üürnik on oluliselt rikkunud käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustust;
3) üürileandja ütles üürilepingu üles käesoleva seaduse § 319 lõikes 2 nimetatud alusel;
4) üürileping on sõlmitud tulevasi ümberehitustöid arvestades piiratud ajaks kuni ehituse alguseni või ehitamiseks vajaliku loa saamiseni;
5) üürileandja pakub üürnikule teise samaväärse eluruumi;
6) üürilepingu võib muul põhjusel ette teatamata üles öelda.
(2) Üürilepingu pikendamise otsustamisel ja lepingupoolte huvide kaalumisel arvestab kohus ja üürikomisjon muu hulgas:
1) üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu;
2) üürilepingu kestust;
3) lepingupoolte isiklikke, perekondlikke ja majanduslikke suhteid;
4) üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada;
5) olukorda eluruumide kohalikul turul.
(3) Kui üürnik nõuab üürilepingu pikendamist korduvalt, tuleb arvestada lisaks seda, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks.
§ 329. Ülesütlemise vaidlustamise ja lepingu pikendamise kord
(1) Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt käesoleva seaduse §-le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule.
(2) Üürileandja poolt ülesöeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest.
(3) Tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist.
(4) Üürikomisjoni või kohtumenetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti.
(5) Kui üürikomisjon või kohus on tunnistanud, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, siis loetakse, et üürilepingut ei ole üles öeldud.
§ 330. Lepingutingimuste muutmine eluruumi üürilepingu pikendamise korral
(1) Kumbki üürilepingu pool võib üürikomisjonis või kohtus nõuda, et koos lepingu pikendamisega muudetaks lepingutingimusi vastavalt muutunud asjaoludele.
(2) Kui lepingutingimusi ei muudeta, kehtib leping pikendatud tähtaja kestel endistel tingimustel edasi. See ei välista muid seadusest tulenevaid võimalusi lepingu muutmiseks.
§ 331. Ülesütlemine eluruumi üürilepingu pikendamise korral
Kui üürikomisjon või kohus pikendab eluruumi üürilepingut, võib üürnik lepingu erakorraliselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kaks kuud, kui üürikomisjoni või kohtu otsuses ei ole ette nähtud teistsugust ülesütlemistähtaega.
§ 332. Allüürilepingu ülesütlemise vaidlustamine ja lepingu pikendamine
(1) Käesoleva seaduse §-des 326–331 sätestatut kohaldatakse ka allüürilepingu suhtes, kui üürileping ei ole lõppenud.
(2) Allüürilepingut ei saa pikendada kauemaks, kui kestab üürileping.
1) Käesoleva seaduse §-des 326–332 sätestatut ei kohaldata eluruumi üürilepingule, mille töö-, teenistus- või käsundiandja kui üürileandja sõlmis töötaja, käsundisaaja või teenistujaga kui üürnikuga, kui:
1) üürnik on lõpetanud töö- või käsunduslepingu või teenistussuhte, ilma et töö-, käsundi- või teenistusandja oleks talle andnud selleks seadusest tulenevat alust;
2) üürnik on andnud oma käitumisega töö-, käsundi- või teenistusandjale seadusest tuleneva aluse töö-, käsunduslepingu või teenistussuhte lõpetamiseks;
3) üürileandjal on eluruumi tungivalt vaja teise töötaja, käsundisaaja või teenistuja jaoks.
(1) Üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.
(2) Üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.
(2¹) Eluruumi üürilepingu korral võivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatu ei kohaldu asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse.
(3) Kui üürnik on teinud vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib nõuda, võib ta asja kuni nende kulutuste hüvitamiseni kinni pidada.
(4) Tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 2¹ sätestatud kulude kandmise kokkulepe või vastav kokkulepe äriruumi üürilepingus või leppetrahvikokkulepe üüritud asja tagastamiskohustuse rikkumise puhuks.
(5) Kui üürnik annab asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib üürileandja asja pärast lepingu lõppemist ka kolmandalt isikult välja nõuda.
(6) Vallasasi tuleb tagastada kohas, kus see üle anti, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
§ 335. Üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevad nõuded
Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
§ 336. Asja ülevaatamine ja üürnikule puudustest teatamine
(1) Üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada.
(2) Kui üürileandja avastab hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused.
§ 337. Ettemakstud üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tagastamine
Kui üürnik on üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest ette maksnud, peab üürileandja ettemaksu koos käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressiga üürnikule tagastama.
(1) Üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud.
(2) Üürileandja hüvitusnõude aegumistähtaeg algab asja tagasisaamisest. Üürniku nõuete aegumistähtaeg algab lepingu lõppemisest.
(3) Koos asja tagasisaamise nõudega aegub ka üürileandja nõue üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamiseks.
Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).
(1) Põllumajandusliku rendilepingu esemeks võib olla peamiselt põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte, sealhulgas põllumajandusliku tootmisega seotud mittepõllumajanduslik ettevõte, põllumajanduslik kinnisasi või selle osa. Põllumajandusliku kinnisasja rentimisel eeldatakse, et rendileping hõlmab ka päraldisi ja kinnisasjaga seotud õigusi.
(2) Põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka metsamajandusliku kinnisasja rendilepingule, kui kinnisasi kuulub rendile antud põllumajandusliku ettevõtte vara hulka.
(3) Põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut ei kohaldata rendilepingule, mille esemeks on alla 2 hektari suurune maatükk.
(4) Käesolevas peatükis sätestatust põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
(1) Kinnisasja rendileandja ja rentnik peavad kinnisasja üleandmisel pärast rendilepingu sõlmimist või lõppemist koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus on kirjeldatud kinnisasja osad, päraldised ja seisund üleandmisel. Kirjelduses peab olema märgitud kirjelduse koostamise aeg ning kirjeldus peab olema mõlema lepingupoole poolt allkirjastatud.
(2) Kui üks lepingupool keeldub osalemast kirjelduse koostamisel või kui kirjelduse koostamisel ilmnevad sisulised lahkarvamused, võib kumbki lepingupool nõuda, et kirjelduse koostaks ekspert, välja arvatud juhul, kui kinnisasja üleandmisest on möödunud rohkem kui üheksa kuud või rendilepingu lõppemisest rohkem kui kolm kuud. Eksperdikulud kannavad lepingupooled võrdsetes osades.
(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kirjelduse koostamise korral eeldatakse pooltevahelises suhtes, et kirjeldus on õige. Kui kirjeldust ei koostatud, eeldatakse, et kinnisasi anti üle heas seisukorras.
§ 344. Sihtotstarbele vastava majandamise kohustus
Rentnik peab rendilepingu eset majandama vastavalt selle sihtotstarbele, eelkõige säilitama rendilepingu eseme majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult.
(1) Rentnik peab oma kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, eelkõige kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega, samuti tegema tavapäraseid väikseid remonte ning asendama väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud kasutamiskõlbmatuks.
(2) Põllumajandusliku ettevõtte või kinnisasja rentnik peab muu hulgas tagama hariliku teede, radade, kraavide, tammide, katuste, tarade, veejuhtmete ja muude rendilepingu eseme kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike seadmete korrashoiu vastavalt kohalikule tavale.
(1) Rentnik peab päraldistega kinnisasja rentimisel päraldisi säilitama ning asendama hävinud või kaotsi läinud päraldised, isegi kui hävimine või kaotsiminek toimus tema süüta. Päraldiste hulka kuuluvad loomad peab rentnik nende harilikul väljalangemisel asendama niivõrd, kuivõrd see vastab korrapärasele majandamisele.
(2) Rentnik peab hoidma päraldisi korrapärasele majandamisele vastavas seisundis ning sellises ulatuses ka päraldised jooksvalt asendama. Rentniku poolt asendatud päraldised lähevad rendileandja omandisse.
(3) Lepingutingimus, mis keelab rentnikul päraldiste hulka kuuluvaid esemeid käsutada või lubab seda teha üksnes rendileandja nõusolekul või kohustab võõrandama päraldisi rendileandjale, kehtib üksnes juhul, kui rendileandja kohustub päraldised rendilepingu lõppemisel vähemalt hariliku väärtusega omandama.
(1) Rentnik kannab renditud looma toitmise ja hooldamise kulud.
(2) Rentnik vastutab renditud loomale tekitatud kahju eest, kui ta ei tõenda, et ta ei suutnud kahju ära hoida, hoolimata tavapärasest toitmisest ja hooldamisest.
(3) Looma erakorraliste hoolduskulude eest võib rentnik nõuda rendileandjalt hüvitist, kui need kulud ei tekkinud rentnikust tulenevatel asjaoludel.
§ 348. Põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rendileandja tehtud muudatused ja parendused
(1) Põllumajandusliku rendilepingu puhul peab rentnik taluma rendileandja abinõusid rendilepingu eseme muutmiseks või parendamiseks. Rentnik ei pea neid abinõusid taluma, kui nendega kaasneksid tagajärjed, mis ei ole rendileandja õigustatud huve arvestades põhjendatud. Rendileandja peab rentnikule mõistlikult hüvitama abinõude rakendamisest tekkinud kulud ja saamata jäänud tulu. Rentniku nõudmisel peab rendileandja hüvitise ette maksma.
(2) Kui rentnik saab käesoleva paragrahvi lõike 1 esimeses lauses nimetatud abinõude tõttu suuremat tulu või võiks seda korrapärase majandamisega saada, võib rendileandja samas ulatuses tõsta renti, välja arvatud juhul, kui asjaoludest tulenevalt ei või rentnikult suurema rendi tasumist oodata. Rendi tõstmine ei jõustu varem, kui tulu suurenemine tegelikult aset leiab.
(1) Rentnik võib rendilepingu eseme tavalist majandamisviisi muuta, samuti teha tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi rendilepingu esemele üksnes rendileandja poolt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul. Kui rendileandja annab muudatusteks või parendusteks nõusoleku, võib ta endise olukorra taastamist nõuda üksnes juhul, kui taastamise kohustus oli kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud.
(2) Kui rendileandja ei ole tavalise majandamisviisi muutmisega kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõustunud ja rentnik ei taasta endist majandamisviisi mõistliku aja jooksul, võib rendileandja rendilepingu ette teatamiseta üles öelda. Äriruumi puhul peab lepingu ülesütlemisest sel põhjusel ette teatama vähemalt 30 päeva.
(3) Kui rendileandja keeldub käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud nõusoleku andmisest, võib rentnik taotleda selle andmist kohtu kaudu, kui muudatus on vajalik ettevõtte tulukuse säilitamiseks või kestvaks parendamiseks ja rendileandjalt võib nõusoleku andmist tema õigustatud huve arvestades oodata. Nõusoleku andmist ei või nõuda, kui rendileping on üles öeldud või leping lõpeb vähem kui kolme aasta pärast.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud juhul asendab nõusolekut kohtuotsus, millega hagi rahuldatakse.
(1) Põllumajandusliku rendilepingu muutmist ei või käesoleva seaduse §-s 97 sätestatud alustel ja tingimustel nõuda enne kahe aasta möödumist rendilepingu sõlmimisest või selle viimasest muutmisest. See piirang ei kehti, kui pooltevahelised suhted muutuvad oluliselt ja kestvalt vääramatu jõu tõttu.
(2) Kui põllumajandusliku rendilepingu puhul on rent ebamõistlikult kõrge, arvestades rendilepingu eseme korrapärase majandamise juures saadavat tulu, võib rentnik nõuda rendi muutmise avalduse esitamisele järgnevast rendi maksmise tähtpäevast rendi vähendamist mõistliku summa võrra. Rentnik ei või nõuda rendi vähendamist asja väärtuse muutumise tõttu tema tegevuse tulemusena, kui sellist õigust ei olnud kokku lepitud.
(3) Tühine on kokkulepe, millega rentnik või rendileandja loobub lepingu muutmise taotlemise õigusest.
§ 351. Põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rendileandja pandiõigus
Põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rendileandjal on oma rendilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus rentniku poolt kinnisasjale või ettevõttesse toodud asjadele ning rendilepingu eseme viljadele. Pandiõigus ei taga tulevasi hüvitisnõudeid.
Kui vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu puhul ei teata kumbki lepingupool vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, eeldatakse, et leping muutub tähtaja möödumisel tähtajatuks. Sellest rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.